Cải tạo chung cư cũ Hà Nội vẫn “ì ạch”

Dưới đây là một cái nhìn tổng quan sinh động và có trích dẫn về thực trạng cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn đang “ì ạch”:

1. Thực trạng đáng lo ngại

• Gần 1.600 tòa chung cư cũ từ 2–5 tầng tồn tại trên địa bàn Hà Nội, xây dựng chủ yếu từ năm 1960 đến cuối những năm 1980

• Tỷ lệ cải tạo thấp đáng báo động: Sau hơn 20 năm (từ 1999 đến nay), chỉ hơn 14–18 tòa chung cư đã được xây mới hoặc cải tạo, tương đương chỉ ~1% – 1,14% tổng số tồn đọng

• Tại Việt Nam, cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ trước năm 1994, nhưng việc cải tạo gần như “đứng im”

2. Những “nút thắt” chính cản trở tiến độ

1. Giải phóng mặt bằng – sự đồng thuận gần như không thể
   Việc yêu cầu “100% đồng thuận” từ cư dân là rào cản quá lớn. Nhiều khu vẫn tắc vì không thể thuyết phục mọi hộ cư dân (đặc biệt hộ tầng 1) chịu di dời

2. Khống chế chiều cao và quy hoạch đô thị
   Các khu nội đô bị giới hạn xây cao và tăng mật độ dân cư — điều khiến nhà đầu tư khó tìm kiếm lợi nhuận, không mặn mà tham gia cải tạo
3. Khó cân bằng lợi ích giữa Nhà nước – người dân – nhà đầu tư
   Việc hài hòa quyền lợi giữa ba bên chưa khả thi. Người dân thường yêu cầu đền bù rất cao (ví dụ: căn hộ mới gấp đôi diện tích cũ, miễn phí ki-ốt), khiến dự án khó thực hiện

4. Thiếu cơ chế chế tài rõ ràng & hành lang pháp lý chưa hoàn thiện
   Cơ chế triển khai cải tạo chung cư cũ thiếu đột phá, quy định pháp lý chưa rõ ràng, không tạo niềm tin cho người dân hoặc nhà đầu tư

5. Nguồn lực ngân sách hạn chế
   Hà Nội gặp khó khăn trong việc đầu tư ngân sách cho cải tạo, kiểm định và hỗ trợ dự án chung cư cũ

6. Vai trò chưa đủ quyết liệt của chính quyền địa phương
   Việc kiểm định, rà soát chất lượng nhà còn chậm; chính quyền chưa có giải pháp mạnh để thúc đẩy; hoặc có trường hợp quy định cho phép chuyển nhượng chung cư cũ khiến dự án bị kéo dài

3. Những nỗ lực và giải pháp đang được đề xuất

• Xây dựng chính sách đặc thù: Bộ Xây dựng đang đề xuất cho phép tăng chiều cao và mật độ dân số trong các dự án cải tạo, nhằm thu hút đầu tư và có lợi cho tất cả bên liên quan

• Tái cấu trúc cơ chế xã hội hóa – Nhà nước hỗ trợ đầu tư và hạ tầng ban đầu
  Theo Sở Xây dựng Hà Nội, mô hình hiện đang theo hướng hợp tác kinh doanh giữa nhà đầu tư và cư dân góp bằng quyền sở hữu, trong khi Nhà nước hỗ trợ khâu chuẩn bị hạ tầng

• Ưu tiên tái định cư hoặc quy mô nhỏ, đảm bảo tiến độ, mức độ an toàn
  Thành phố ưu tiên cải tạo các chung cư nguy hiểm cấp D; đồng thời áp dụng hệ số tái định cư phù hợp (1,5 lần nếu chuyển ra ngoại khu nội thành).

• Chia giai đoạn triển khai theo địa bàn và mức độ nguy hiểm
  Giai đoạn 2021–2025, Hà Nội lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ: gồm 4 khu nguy hiểm cấp D và 6 khu có tính khả thi cao (như Giảng Võ, Trung Tự…)

• Kiểm định và phân loại rõ ràng
  Thành phố đã kiểm định hơn 1.022 tòa chung cư để tạo cơ sở triển khai và ưu tiên xử lý các công trình cấp D nguy hiểm

Tóm lược trong một bảng ngắn

Kết luận

Việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đã kéo dài hàng thập kỷ, nhưng mới chỉ đạt mức rất hạn chế — gần như “đứng yên”. Nguyên nhân nằm ở chồng chéo lợi ích, quy định pháp lý bất cập, rào cản quy hoạch, khó khăn trong giải phóng mặt bằng, và nguồn lực hạn chế.