Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh tăng trưởng ở nhiều phân khúc

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện đang tăng trưởng mạnh mẽ ở nhiều phân khúc — từ nhà ở, văn phòng, bán lẻ, đến khu công nghiệp và du lịch – dưới sự thúc đẩy của hạ tầng, FDI và cải cách chính sách.

1. Phân khúc Nhà ở – Residential

• Căn hộ cao cấp & siêu cao cấp
  Trong Q2/2025, TP.HCM chào bán ~2.800 căn hộ mới, tăng 17% so với quý trước; trong đó phần lớn thuộc phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Số lượng bán đạt ~2.642 căn, tăng đến 124% so với quý trước, giá bán tăng 2,5% theo quý và 34% theo năm
  Giá căn hộ trung bình đạt ~4.691 USD/m² (tương đương ~110 triệu VND/m²), tăng 47% theo năm; riêng phân khúc sang trọng tăng từ 30% đến 50%
  Khu vực như Thủ Thiêm ghi nhận giá tăng 10–20% trong Q1–Q2/2025, với mức từ 6.500 USD/m² trở lên

• Biệt thự, nhà phố (landed property)
  Trong Q2/2025, không ghi nhận nguồn cung mới, chỉ có 61 giao dịch tại khu Tây, mặc dù giảm so với Q1 nhưng tăng nhẹ theo năm. Giá trung bình đạt ~12.277 USD/m², giảm 38% theo năm nhưng tăng nhẹ theo quý (2,5%)

• Cân bằng thị trường – Cân nhắc
  Nguồn cung nhà ở xã hội – nhà ở giá thấp đã gần như biến mất; phần lớn thị trường bị chiếm bởi các dự án trung và cao cấp. Giá từ VND 80–140 triệu/m² (3.200–5.600 USD) nhưng phân khúc dưới VND 25 triệu/m² gần như không còn
  Tình trạng này tạo ra rủi ro, gồm bong bóng giá và bất bình đẳng trong khả năng sở hữu nhà

• Xu hướng tương lai
  Giá nhà dự báo tăng khoảng 5–10% mỗi năm từ 2026 trở đi, tùy khu vực và chất lượng sản phẩm. Nguồn cung kỳ vọng tăng 15–30% mỗi năm, đặc biệt khi các cải cách pháp lý đi vào thực thi

2. Phân khúc Thương mại – Retail

• Nguồn cung & giá thuê
  Q2/2025: không có dự án mới, tổng nguồn cung giữ ở ~1,2 triệu m², tỷ lệ lấp đầy đạt 93,6%, giá thuê trung bình khoảng 53,36 USD/m²/tháng
  Cho cả năm 2024: thêm ~15.356 m² từ các dự án như Central Premium Mall, Vincom Mega Mall Grand Park… Giá thuê tăng nhẹ (0,6%) theo quý nhưng giảm 0,7% theo năm do nguồn cung mới tập trung ở các khu ngoài trung tâm

• Dự báo phát triển
  Trong năm 2025 dự kiến thêm ~38.000 m², và đến 2028 có thể đạt ~80.000 m²—tập trung chủ yếu vào khu trung tâm – CBD. Các dự án nổi bật như Marina Central Tower và Lancaster Legacy sẽ bổ sung nguồn cung mới

3. Phân khúc Văn phòng – Office

• Nguồn cung & nhu cầu
  Q2/2025: nguồn cung tăng hơn 5.500 m² từ một dự án hạng B, tổng nguồn cung đạt ~1,64 triệu m²; nhu cầu giảm nhẹ vì dịch chuyển ra các khu ven để tiết kiệm chi phí
  Cho cả năm 2024: thêm 117.500 m² từ 5 tòa hạng A; tỷ lệ lấp đầy >87%; giá thuê trung bình: khoảng 54,55 USD/m² (hạng A) và 34,24 USD/m² (hạng B)

• Triển vọng
  Dự kiến từ 2025 có thêm 165.000 m² mới; giá thuê có thể tăng ~5% trong năm đó, sau đó ổn định ở mức tăng 0,4–0,5%/năm từ 2026. Thu Thiem và Phú Mỹ Hưng dự kiến là các trung tâm văn phòng mới

4. Phân khúc Công nghiệp & Logistics

• Nguồn cung đất công nghiệp phía Nam tăng hơn 1.000 ha lên tổng cộng ~29.255 ha. Giá thuê ~179 USD/m². Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu dẫn đầu lượng hấp thụ; nhà xưởng tăng 172.000 m² và kho 40.000 m² (hấp thụ 85.000 m²)

• Động lực chính là sự dịch chuyển sản xuất (chiến lược “China+1”), cải thiện hạ tầng và chính sách hành chính thuận lợi.

5. Phân khúc Du lịch & Khách sạn – Hospitality

• Q4/2024: Thị trường khách sạn tại TP.HCM khởi sắc, công suất phòng đạt ~80% nhờ lượng khách quốc tế & nội địa tăng. Các thương hiệu quốc tế như Hilton, JW Marriott mở rộng. Giá phòng tăng nhẹ

• Savills dự báo TP.HCM sẽ hồi phục hoàn toàn vào năm 2025, nhờ lượng khách tăng và các dự án phát triển hạ tầng sân bay

• Theo blog đầu tư, phân khúc khách sạn chuỗi có CAGR dự kiến 14,2% đến năm 2034 nhờ phục hồi du lịch mạnh mẽ

6. Tổng hợp phân khúc BĐS TP.HCM

Kết luận

Thị trường BĐS TP.HCM hiện đang đa chiều phát triển, với:

• Nhà ở cao cấp/sang trọng là động lực tăng trưởng chủ đạo.

• Nguồn cung hạn chế trong phân khúc bình dân và trung cấp dẫn đến áp lực giá cao và rủi ro về mặt xã hội.

• Phân khúc thương mại, văn phòng và khách sạn phục hồi nhanh khi hạ tầng và nhu cầu dịch vụ thương mại tăng.

• Khu công nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh nhờ dòng vốn FDI và chiến lược tận dụng vị trí phía Nam.